OpenCap
Ver todas las CapTools
Inmueble

Calculadora de Rentabilidad de Alquiler — ¿Es Rentable tu Piso?

Calcula la rentabilidad bruta, neta y los años para recuperar tu inversión inmobiliaria. Incluye gastos reales, vacíos y PER.

Introduce los datos

€

Precio de escritura del inmueble

€

Impuestos, notaría, registro. Suele ser 8–12% del precio

€/mes

Renta que cobras o que esperas cobrar

€/año

IBI + comunidad + seguro + mantenimiento estimado

meses/año

Periodos sin inquilino al año

Rentabilidad neta

3,85%

Sobre inversión total

Rentabilidad bruta

5,54%

Sin descontar gastos

Ingresos reales

9900 €

Anuales tras vacíos

PER (payback)

26 años

Para recuperar la inversión

Flujo anual — ingresos, gastos y renta neta

Referencia: Una rentabilidad neta de alquiler por encima del 4–5% se considera buena en España (2026). El PER (Price-Earnings Ratio) te indica en cuántos años recuperarías la inversión solo con los ingresos netos del alquiler, sin contar la revalorización del inmueble. En las principales ciudades españolas el PER suele oscilar entre 20 y 35 años.

Cómo interpretar los resultados

La rentabilidad bruta es el punto de partida: divide los ingresos anuales brutos entre la inversión total. Sin embargo, no refleja la realidad porque ignora todos los gastos. La rentabilidad neta es el indicador que realmente importa para comparar con otras opciones de inversión.

El PER (años para recuperar la inversión) es especialmente útil para comparar inmuebles: un PER de 20 años equivale a una rentabilidad neta del 5%. Cuanto menor el PER, más rentable es la inversión por ingresos de alquiler.

Recuerda que esta calculadora no incluye el IRPF sobre los rendimientos del capital inmobiliario ni la potencial revalorización del inmueble. Ambos factores son clave para el retorno total de la inversión.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos teóricos anuales del alquiler entre el precio de compra. La rentabilidad neta descuenta los gastos reales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos) y es el indicador más relevante porque refleja lo que realmente obtienes.
¿Qué es el PER en una inversión inmobiliaria?
El PER (Price-Earnings Ratio) indica cuántos años tardarías en recuperar la inversión solo con los ingresos netos del alquiler. Un PER de 20 significa 20 años de alquiler neto para amortizar lo invertido. En España, un PER entre 15 y 25 años se considera razonable según la zona.
¿Qué gastos debo incluir para calcular la rentabilidad neta?
Los principales gastos anuales son: IBI (impuesto de bienes inmuebles), cuota de la comunidad de propietarios, seguro del hogar/propietario, derramas y mantenimiento estimado, y los periodos de vacío (meses sin inquilino). El IRPF sobre los rendimientos del capital inmobiliario también es un gasto a considerar.
¿Debo incluir la hipoteca en los gastos?
Depende de cómo analices la inversión. Si calculas rentabilidad sobre la inversión total (precio + gastos de compra), no deberías incluir la cuota hipotecaria como gasto. Si quieres calcular el cash flow real mensual como inversor apalancado, sí debes restar la cuota.
¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler en España en 2026?
En 2026 la rentabilidad bruta media del alquiler en España ronda el 7%. La rentabilidad neta suele quedarse entre el 4% y el 6% dependiendo de la zona y los gastos. Madrid y Barcelona tienen rentabilidades más bajas (3–5%) pero mayor potencial de revalorización; ciudades medianas pueden superar el 6–7% neto.

¿Quieres ir más allá?

Añade tus inmuebles en OpenCap y controla su rentabilidad real mes a mes: hipoteca, ingresos por alquiler, gastos deducibles y evolución del valor de mercado.

Gestionar mis inmuebles en OpenCap Ya tengo cuenta →