Gastos deducibles del alquiler en el IRPF 2026: lista completa

Si tienes una vivienda en alquiler en España, hay algo importante que debes saber: no tributas por todo lo que cobras del inquilino.

A efectos del IRPF, puedes restar determinados gastos relacionados con el inmueble:

Ingresos del alquiler – gastos deducibles = rendimiento neto

Y, si se trata de un alquiler de vivienda habitual, sobre ese rendimiento neto todavía puede aplicarse una reducción adicional de entre el 50 % y el 90 %, dependiendo del contrato y de las circunstancias.

Conocer bien qué puedes deducir puede marcar una diferencia importante tanto en los impuestos que pagas como en la rentabilidad real de tu inversión.

Si aún no has hecho números completos de tu inversión, empieza por entender la rentabilidad real en este artículo sobre cómo calcular el rendimiento de un inmueble en alquiler.

En esta guía verás:

• qué gastos puedes deducir exactamente

• cuáles tienen mayor impacto

• ejemplos prácticos

• errores frecuentes

• cómo optimizar la fiscalidad de tu alquiler

Pero antes de entrar al detalle...

¿Qué gastos del alquiler son deducibles?

Estos son los principales:

La Agencia Tributaria recoge estos conceptos dentro de los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario. Consultar los gastos deducibles en la AEAT

Cómo funciona la fiscalidad del alquiler

Cuando una persona física alquila un inmueble, los ingresos obtenidos normalmente se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

El cálculo básico es sencillo:

Ingresos íntegros – gastos deducibles – amortización = rendimiento neto

A partir de ahí, si el inmueble está destinado a vivienda habitual del inquilino, puede aplicarse además la reducción que corresponda.

Veamos primero qué puedes restar.c

1. Intereses de la hipoteca

Si compraste la vivienda con financiación, puedes deducir:

• intereses del préstamo

• otros gastos directamente relacionados con esa financiación

Lo que no puedes deducir es el capital que devuelves al banco.

Por ejemplo, si durante el año has pagado 7.000 € de cuotas hipotecarias, pero únicamente 2.400 € corresponden a intereses, no puedes deducir los 7.000 €: únicamente la parte deducible correspondiente a intereses y demás gastos de financiación.

Además, existe un límite conjunto para intereses, gastos de financiación, reparación y conservación: no pueden superar los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble durante el ejercicio. El exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes.

AEAT: intereses, financiación, conservación y reparación

Si quieres analizar el impacto de la financiación antes de comprar, puedes utilizar la calculadora de hipoteca de OpenCap.

2. Reparaciones y conservación

También puedes deducir los gastos destinados a mantener la vivienda en condiciones normales de uso.

Por ejemplo:

• pintura;

• reparaciones eléctricas;

• fontanería;

• reparación de la calefacción;

• sustitución de elementos deteriorados.

La clave está en distinguir entre reparar y mejorar.

Arreglar una instalación averiada puede ser un gasto deducible. En cambio, una ampliación o una reforma que aumente de forma permanente el valor o las prestaciones del inmueble se considera una mejora y no puede deducirse íntegramente ese año.

3. IBI, tasas y otros tributos

Puedes deducir determinados impuestos y tasas relacionados con el inmueble, como:

• IBI;

• tasa de basuras;

• determinadas tasas municipales.

Siempre que recaigan sobre el propietario y no tengan carácter sancionador.

4. Gastos de comunidad

Las cuotas de la comunidad de propietarios también son deducibles.

Aquí pueden entrar gastos relacionados con:

• limpieza;

• portería;

• vigilancia;

• mantenimiento de zonas comunes;

• ascensores;

• jardines.

AEAT: tributos, comunidad y otros gastos necesarios

5. Seguros

Las primas de seguros vinculados al inmueble también pueden deducirse.

Por ejemplo:

• seguro del hogar;

• seguro de responsabilidad civil;

• seguro contra incendios o daños;

• seguro de impago del alquiler.

6. Suministros

Los suministros pueden ser deducibles cuando los soporta realmente el propietario.

Por ejemplo:

• agua;

• electricidad;

• gas;

• internet.

Si los paga directamente el inquilino, el propietario no puede deducirlos.

Si el propietario los paga y después se los repercute al inquilino, las cantidades cobradas se consideran ingreso y, a su vez, el correspondiente gasto puede ser deducible.

7. Amortización del inmueble

La amortización es probablemente uno de los gastos más importantes y, al mismo tiempo, uno de los más desconocidos.

Permite reconocer fiscalmente que el inmueble va perdiendo valor por el uso y el paso del tiempo, aunque no exista una factura que pagues cada año.

Para calcularla se toma como referencia el mayor entre:

• el coste de adquisición correspondiente a la construcción;

• el valor catastral correspondiente a la construcción.

El valor del suelo queda excluido.

Tras la jurisprudencia del Tribunal Supremo incorporada por la AEAT, la amortización fiscal del inmueble puede calcularse aplicando, con carácter general, un porcentaje entre el 1 % y el 3 %, respetando los límites correspondientes.

AEAT: amortización de inmuebles arrendados

La amortización es especialmente relevante porque puede reducir considerablemente el rendimiento sujeto a tributación sin representar una salida de dinero anual.

8. Mobiliario y electrodomésticos

Los muebles, electrodomésticos y otros bienes cedidos junto con la vivienda también pueden generar un gasto fiscal.

Normalmente no se deduce todo su coste inmediatamente, sino que se va distribuyendo durante varios ejercicios mediante su amortización.

Para instalaciones, mobiliario y enseres, la normativa permite aplicar los coeficientes previstos en las tablas fiscales correspondientes.

9. Agencia, administración y gestión

También puedes deducir los gastos pagados a terceros que sean necesarios para gestionar el alquiler.

Por ejemplo:

• comisión de una agencia inmobiliaria;

• administración del inmueble;

• gestión del alquiler;

• determinados honorarios profesionales.

10. Gastos jurídicos y del contrato

Son deducibles los gastos relacionados con:

• formalización del contrato de alquiler;

• abogados;

• reclamaciones de rentas;

• procedimientos relacionados con el inmueble o el arrendamiento.

11. ¿Qué ocurre si el inquilino no paga?

Una renta impagada no significa automáticamente que puedas olvidarte de ella fiscalmente.

Sin embargo, la normativa permite deducir determinados saldos de dudoso cobro, por ejemplo cuando el inquilino se encuentra en concurso o han transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del ejercicio sin haber cobrado.

Si posteriormente recuperas ese dinero, tendrás que declararlo como ingreso.

AEAT: saldos de dudoso cobro

¿Y si la vivienda está algunos meses vacía?

Aquí existe una confusión bastante habitual.

Como regla general, gastos anuales como:

• IBI;

• comunidad;

• seguro;

• intereses;

• suministros;

• amortización;

solo pueden deducirse proporcionalmente durante el periodo en que la vivienda haya estado efectivamente alquilada y generando rentas.

Por ejemplo, si una vivienda estuvo alquilada durante nueve meses, normalmente habrá que prorratear estos gastos en función del periodo correspondiente.

Durante los días en los que el inmueble permanece vacío puede existir, además, obligación de declarar una imputación de renta inmobiliaria.

Existe una excepción relevante: determinados gastos de reparación y conservación realizados antes de volver a alquilar el inmueble pueden ser deducibles si están dirigidos exclusivamente a conseguir ese posterior alquiler.

AEAT: gastos durante los periodos sin alquiler

¿Qué gastos NO puedes deducir directamente?

Los errores más frecuentes están relacionados con tres conceptos.

El capital de la hipoteca

La devolución del dinero que te prestó el banco no constituye un gasto deducible.

Los intereses sí pueden serlo; el principal, no.

Mejoras y ampliaciones

Una reforma destinada simplemente a reparar o conservar el inmueble puede ser deducible.

Una actuación que aumente su valor, capacidad o prestaciones tiene consideración de inversión o mejora y no se deduce íntegramente como gasto del año. Su efecto fiscal se produce a través de la amortización.

Gastos personales

Cualquier gasto que no esté relacionado con la obtención de los ingresos del alquiler queda fuera.

Reducciones fiscales por alquilar una vivienda

Después de restar los gastos anteriores obtenemos el rendimiento neto.

Si el alquiler está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, ese rendimiento neto positivo puede disfrutar de una reducción adicional.

Para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023:

Los contratos de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen, con carácter general, la reducción del 60 %.

Las reducciones incrementadas tienen requisitos específicos, por lo que conviene comprobarlos antes de aplicarlas.

AEAT: reducciones del 50 %, 60 %, 70 % y 90 % por alquiler de vivienda

Estas reducciones están pensadas para alquiler de vivienda habitual. No deben darse por supuestas en alquileres turísticos o de temporada.

Ejemplo sencillo

Supongamos que durante el año has obtenido 12.000 € de alquiler.

Tus gastos son:

El rendimiento neto sería:

12.000 € – 7.100 € = 4.900 €

Supongamos ahora que se trata de un contrato reciente de vivienda que únicamente cumple los requisitos para aplicar la reducción general del 50 %:

4.900 € × 50 % = 2.450 €

Partiendo de 12.000 € cobrados, el rendimiento neto reducido que terminaría integrándose en tu IRPF sería, en este ejemplo simplificado, de 2.450 €.

Ahí se entiende por qué registrar correctamente los gastos y amortizaciones puede tener tanta importancia.

Cómo afectan los impuestos a la rentabilidad real

La rentabilidad de una vivienda no debería calcularse simplemente comparando lo que pagaste por ella con el alquiler mensual.

Hay que incorporar:

• gastos recurrentes;

• financiación;

• mantenimiento;

• periodos sin alquilar;

• impuestos;

• amortización;

• fiscalidad del alquiler.

Una inversión que aparentemente ofrece un 6 % de rentabilidad bruta puede tener una rentabilidad real considerablemente diferente.

Puedes calcularlo con la calculadora de rentabilidad de alquiler de OpenCap, incorporando los principales ingresos y gastos de la inversión.

Cómo evitar pagar de más

La mayoría de errores no requieren una estrategia fiscal sofisticada. Basta con llevar un buen control.

Procura:

• conservar facturas y justificantes;

• registrar todos los gastos asociados al inmueble;

• diferenciar correctamente reparación de mejora;

• calcular la amortización;

• controlar cuánto tiempo ha estado realmente alquilado;

• comprobar la reducción que corresponde a tu contrato.

Y, sobre todo, analiza el inmueble como una inversión completa y no únicamente como un alquiler que genera una transferencia todos los meses.

Conclusión

Si tienes una vivienda alquilada, no pagas IRPF directamente sobre todo el alquiler que cobras.

Intereses, reparaciones, IBI, comunidad, seguros, gestión o amortización son algunos de los conceptos que pueden reducir el rendimiento fiscal del inmueble.

Y si alquilas una vivienda habitual, todavía puede aplicarse una reducción adicional sobre el rendimiento neto.

Entender estos gastos sirve para dos cosas: pagar correctamente tus impuestos y conocer la rentabilidad que realmente está generando tu inversión.

Porque en inmobiliario no basta con saber cuánto cobras cada mes. Lo importante es saber cuánto te queda después de todos los gastos e impuestos.

Información actualizada en agosto de 2026. Esta guía está orientada al supuesto habitual de una persona física que alquila un inmueble y obtiene rendimientos del capital inmobiliario. La normativa puede variar según las características del alquiler y del contribuyente.